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Augmentation des loyers : dans quels cas est-ce prévu par la loi ?

Augmentation des loyers : dans quels cas est-ce prévu par la loi ?

L’augmentation du loyer d’un bail de location est très réglementée. Dans quels cas est-ce permis, et de combien ? 

Le loyer peut augmenter en cours de bail

Pour qu’un loyer augmente au cours du bail il faut impérativement qu’une clause de révision ait été portée sur le contrat de location. Sur les contrats dits « classiques », soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette clause doit être stipulée en toutes lettres. • A défaut de clause de révision, le propriétaire ne pourra pas demander d’augmentation de loyer pour toute la durée du bail, qu’il soit de trois ou six ans. • Si la clause de révision est bien présente sur le bail, le propriétaire peut réévaluer son loyer une fois par an, soit à la date prévue dans la clause de révision soit à la date anniversaire du bail. Dans les deux cas, l'augmentation est plafonnée à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL)*.

Le loyer peut augmenter au renouvellement du bail

Après trois ou six ans (si le bailleur est une personne morale), le bail est tacitement renouvelé avec le locataire en place. Lors de cette reconduction tacite le loyer peut augmenter, mais sera indexé à la variation de l’indice IRL. Une exception peut être faite si le loyer initial était très sous-évalué, dans ce cas l’augmentation ne sera pas assujettie à la variation de l’IRL. Le bailleur devra alors proposer un nouveau loyer au locataire en place, mais cette procédure est strictement encadrée et le bailleur devra justifier la hausse proposée.

Le loyer augmente au début d’un nouveau bail

Hors les zones tendues, lors du départ d’un ancien locataire, le propriétaire est libre de signer un nouveau bail avec un nouveau locataire. Il sera alors libre de fixer un nouveau loyer sans tenir compte ni de l’ancien loyer, ni de la variation de l’indice IRL. Dans les zones tendues (1 149 communes composant 28 agglomérations de métropoles), l’évolution des loyers reste plafonnée à celle de l’IRL, sauf en cas de loyer sous-évalué ou de réalisation de travaux

* L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers, en fixant les plafonds des augmentations que peuvent exiger les propriétaires. Il est de 129,03 pour le 4e trimestre 2018.
 

Comment calculer l’augmentation d’un loyer ?

1. Prenez le montant du loyer actuel hors charges.
2. Multipliez par le dernier indice IRL
3. Divisez le résultat par l'ancien indice du même trimestre N-1.
4. Le résultat correspond au nouveau loyer révisé

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