Acheter à deux sans être mariés, est-ce un risque au regard d’une éventuelle séparation ou d’un décès ? Pour un couple non marié, les statuts disponibles ne sont pas nombreux. Soit vous êtes pacsés, soit vous êtes en union libre (ou concubinage). Or ces deux alternatives ne sont pas aussi protectrices ou contraignantes qu’un mariage. Découvrez nos explications ci-dessous avant d’acheter un bien immobilier sans être marié.
Acheter lorsqu’on on est en concubinage
Pour les concubins, la difficulté réside dans le fait qu’aux yeux de la loi, ils sont comme des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre. Dès lors, leur protection juridique repose sur deux options :
- Soit acheter sous le régime de l’indivision
- Soit créer une SCI (Société Civile Immobilière)
Acheter en indivision
Acheter un appartement ou une maison en indivision revient à acquérir une propriété partagée. Les deux parties ne détiennent pas nécessairement 50% du bien. Il arrive fréquemment que l’indivision soit inégalitaire. Les parts de chacun sont estimée au regard de l’effort financier fait par l’une et l’autre des parties et se précise dans une convention d’indivision. Sans cette convention, les apports des concubins sont considérés comme identiques et chacun détient 50 % du bien.
Se séparer en cas d’indivision
Deux cas se présentent
- Soit les parties sont d’accord pour une solution amiable
- Ils vendent le bien et se partage le montant de la vente selon leur quotte part
- Soit l’un des concubins rachète la part l’autre et devient unique propriétaire
- Soit il n’y a pas d’accord et c’est le juge qui partage le bien. Les concubins récupèrent leur quotte part après la vente.
L’indivision en cas de décès
Si l’un des concubins décède, ses biens reviennent à ses héritiers. Il en résulte que le survivant devient copropriétaire avec les héritiers et qu’un accord n’est pas toujours facile à obtenir. S’ils sont mineurs, c’est le juge qui devra s’assurer que les intérêts des enfants sont respectés.
Les concubins peuvent également prévoir une clause de rachat de la quote-part du défunt et ainsi le survivant pourra garder le logement s’il dispose des fonds nécessaires pour reprendre les pars des héritiers.
Créer une SCI pour acheter à deux
Cette solution est plus couteuse et demande plus de formalités mais c’est aussi la plus pérenne. Les concubins créent une SCI et en détiennent des parts sociales en proportion de leur apport en capital. Attention, même dans un cadre familiale une SCI est une vraie de société, elle dispose d’une fiscalité spécifique, et les gérants devront tenir une comptabilité.
En cas de séparation pour une SCI
Chaque copropriétaire de la SCI dispose d’un nombre de parts sociales en fonction de son apport.
La valeur et la répartition des parts sociales entre les concubins étant connue, les partages sont très simples à faire. La vente du bien doit se faire à la majorité simple, mais l’un des concubins peut aussi racheter les parts de l’autre.
Lorsque l’un des copropriétaires de la SCI décède
En cas de décès de l’un des conjoints, les parts sociales sont transmises aux héritiers. Cette logique de la succession n’est pas nécessairement en l’avantage du survivant et il peut être difficile de se mettre d’accord avec les héritiers. Cependant, des mesures peuvent être prises afin de protéger le survivant.
- Première option : ajouter dans les statuts de la SCI une clause d’agrément qui permet aux associés d’accepter ou non l’entrée de nouveaux associés. Ceci permet au concubin survivant d’empêcher les héritiers d’entrée dans la SCI en ayant assez de fonds pour racheter les parts.
- Autre possibilité : le démembrement croise de la propriété qui consiste à acheter les parts sociales de la SCI pour moitié en nue-propriété et pour moitié en usufruit. Ainsi, lors du décès, le survivant possède la pleine propriété sur la moitié des parts et l’usufruit sur la moitié restante. Les héritiers ne détiennent alors que la nue-propriété sur une moitié des parts mais ne peuvent pas déloger le survivant.
Acheter un bien immobilier sous le régime du PACS
Le Pacte Civil de Solidarité permet à deux personnes d’organiser leur vie commune. Ce régime a été remanié en 2007 et il découle que les Pacs signé avant le 1er janvier 2007 n’offrent pas les mêmes dispositions que les pacs signés depuis.
Pacs signé avant 2007
Les pacsés peuvent choisir entre le régime de la séparation ou le régime de l’indivision pour leur biens acquis avant la signature du pacs (Chacun reste propriétaire des biens acquis avant le pacs ou les pacsés décident que les biens sont réputés appartenir indivisément pour moitié à chacun).
Pour les biens acquis après la signature du PACS c’est le régime de l’indivision qui s’applique même s’il est possible de préciser une autre répartition que le 50/50.
Pacs signé depuis 2007
Depuis 2007 c’est la séparation des patrimoines qui prévaut : les pacs sont propriétaires de leurs bien acquis pendant le pacs. Il est toutefois possible de faire le choix de l’indivision dès la signature du PACS ou ultérieurement. Dès lors les biens achetés par les pacsés appartiennent indivisément à chaque partenaire.