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Tout savoir sur les droits de visite du propriétaire

Tout le long d’un bail, le propriétaire d’un bien immobilier doit toujours demander l’accord de son locataire pour accéder au logement. Si le locataire est en droit de refuser l'accès au logement à son propriétaire, il existe cependant trois situations où le locataire est dans l’obligation d’accepter la visite de son propriétaire. Quelles sont ces situations ? Que dit la loi concernant le droit de visite du propriétaire ?

Un accord entre locataire et propriétaire

Le propriétaire doit toujours demander l’autorisation au locataire avant de visiter son bien immobilier.

Une visite du propriétaire sans autorisation du locataire, ni autorisation de justice, est punie par la loi. Le propriétaire encourt un an d'emprisonnement et 15.000 € d'amende pour violation de domicile, conformément à l’article 226-4 du Code pénal. En effet, lors du bail, le propriétaire accorde au locataire un droit d'usage exclusif au logement, et une entrave à ce droit constitue une atteinte à la vie privée.

Il est donc conseillé au propriétaire et au locataire de trouver un terrain d’entente pour programmer les visites nécessaires au bailleur. La loi définit trois situations dans lesquelles le propriétaire est en droit d'accéder à son bien immobilier : en cas de travaux, lors d’un projet de vente ou location du bien ou pour vérifier le bon état de l'appartement.

Les travaux dans un logement en location

Les travaux dans un logement en location sont l’une des situations accordant un droit de visite au propriétaire.

Il peut s’agir d’un entretien général face à l’usure du temps, d’une lutte contre les nuisibles, de travaux de rénovation, d’une amélioration des performances énergétiques, ou encore d’un dépannage d’urgence (fenêtre cassée, fuite d’eau, chaudière…).

Ces travaux doivent être réalisés en jours ouvrés. Ainsi, un propriétaire ne peut contraindre ses locataires à des travaux les samedis, dimanches ou jours fériés. La loi impose une réduction de loyer lorsque les travaux durent plus de 21 jours.

La notification de travaux

Le locataire doit être préalablement informé de tous les travaux entrepris dans son logement. Pour ce faire, le propriétaire doit adresser une notification de travaux. Envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres, cette notification de travaux contient obligatoirement :

  • les informations concernant la nature des travaux (urgence, rénovation, améliorations des performances énergétiques...),
  • les modalités d'exécution (date, durée, nécessité d'accès etc...).

Le locataire doit accorder l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation de travaux urgents, comme l'installation d’un chauffe-eau en hiver ou une réparation de chaudière. Toutefois, il n'est pas tenu d’autoriser l'accès au logement les week-ends et jours fériés.

Cas particuliers

Dans certains cas, le locataire peut demander un dédommagement pour les travaux engagés.

Si les travaux sont abusifs, non conformes aux conditions préalablement définies ou qu’il devient impossible ou dangereux de vivre dans le logement, le locataire peut faire appel auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Selon la situation, il peut être décidé d’interdire et/ou d’interrompre les travaux réalisés. Si le logement est inhabitable, le bail est résilié.

La vente ou relocation du bien

À tout moment, le propriétaire peut vendre son logement. Le locataire a un droit de priorité à l’achat. Si le locataire refuse d'acheter le logement, le propriétaire dispose d’un droit de visite pour vente. Le locataire se doit donc d’accepter les visites nécessaires lors de la mise en vente du bien. En cas de relocation du bien, le droit de visite du propriétaire s’applique également.

Selon la loi du 6 juillet 1989, propriétaire et locataire doivent se mettre d’accord sur les modalités des visites. Ces dernières ne peuvent avoir lieu les dimanches et jours fériés, ou à des heures trop tardives qui pénaliseraient les locataires. Deux heures de visite par jour est la limite définie par la loi.

Si le locataire est d’accord, il est possible d’organiser des visites sans la présence de ce dernier. Dans ce cas, il est fortement conseillé de mettre par écrit un accord stipulant que propriétaire et locataire sont d’accord pour organiser des visites sans la présence du locataire.

La vérification du bon entretien du logement

La loi n'impose pas de visite de vérification du bon entretien du logement. Toutefois, pour vérifier l’état de son bien, le propriétaire est en droit d'insérer une clause dans le contrat pour programmer une visite annuelle. Le locataire doit alors être prévenu à l'avance de la visite, et ne peut s’y opposer, une fois le contrat signé. La visite s’effectue en présence du locataire.

Si le propriétaire constate des dégradations, il peut retenir le coût de réparations sur le dépôt de garantie.

En cas de graves dégradations, le propriétaire peut également choisir de mettre fin au contrat de location pour motif réel et sérieux ou d’envoyer une demande d’injonction auprès du Tribunal d'Instance.


Questions fréquentes