Généralement, le règlement de copropriété a été établi lors de la construction de l’immeuble ou sa division en lots. Mais, le fonctionnement d’une copropriété et sa législation changent constamment. Il faut donc adapter le règlement de copropriété aux nouvelles configurations. Pour ce faire, les copropriétaires doivent prendre en compte plusieurs critères. Voici tout ce qu’il faut savoir lors de la modification du règlement de copropriété.
Que contient le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété stipule les règles de vie pratique et de gestion dans la copropriété.
- Les règles de vie au sein de l'immeuble regroupent :
- les conditions d'utilisation des parties privatives (comme l’interdiction d'accrocher du linge au balcon, la limitation de travaux ou barbecues certains jours et horaires),
- les conditions d'utilisation des parties communes (comme l’usage du garage du local à vélo),
- et la destination de l'immeuble, c’est-à-dire l’usage du bâtiment (habitation, usage professionnel, …).
Dans un règlement de copropriété, il est énuméré l’ensemble des parties communes, qu’elles soient à jouissance privative ou spécifique.
Les règles de gestion déterminent l'organisation de la copropriété. Ainsi, elles décrivent la répartition des charges et la méthode de calcul des quotes-parts de chaque copropriétaire, les règles concernant l'administration des parties communes, ainsi que la description de la division de l'immeuble indiquant chaque lot de copropriété par numéro, avec toutes les informations relatives à chacun.
En cas de perte du règlement de copropriété
Si vous souhaitez participer à la modification du règlement de votre copropriété, il est préférable d’avoir sous la main un exemplaire du document. Ainsi, vous pourrez prendre connaissance de celui-ci et envisager les différentes modifications en amont des assemblées générales.
Sachez que bailleur, locataire et copropriétaire ont tous droit à une copie du règlement de copropriété. Si le document est perdu, le syndic est apte à fournir une copie du règlement. Toutefois, le syndic n’est pas tenu d’accepter, et peut demander une facturation pour délivrer une copie du règlement.
Vous pouvez aussi demander au service de publicité foncière de fournir une copie du document pour la somme de 30 €. Pour ce faire, il sera nécessaire de remplir un formulaire.
Les réglementations juridiques
Pour démarrer la modification d’un règlement de copropriété, il faut d’abord se demander si le texte est conforme aux réglementations en vigueur.
Dans une copropriété, le règlement doit être à jour d’un point de vue juridique. Si l'absence de mise à jour d’un règlement de copropriété obsolète n’est pas sanctionnée par la loi, elle n’en reste pas moins une formalité importante. Devant les tribunaux, un règlement de copropriété obsolète ne sera pas un argument valide pour justifier une infraction concernant les nouvelles réglementations.
Pour mettre à jour votre règlement de copropriété, il est conseillé de faire appel à des professionnels. Des entreprises privées proposent d’accompagner les copropriétaires dans la modification de leur règlement intérieur.
Une réécriture globale du règlement est à envisager lorsque le règlement est totalement obsolète. Le cas échéant, il est préférable pour les copropriétaires de se tourner vers un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Les honoraires peuvent varier d’un expert à l’autre, il est donc conseillé de demander une convention d’honoraires pour envisager le prix moyen des changements à prévoir.
Tous les règlements de copropriété sont publiés au Service de Publicité Foncière. Lors d’un changement de règlement de copropriété, les copropriétaires doivent envisager une nouvelle publication. La publication nécessitant des frais supplémentaires, son paiement peut faire l'objet de discussions au sein de l'assemblée générale. Lorsque le changement de règlement est bénéfique pour un seul copropriétaire, l’assemblée peut demander à ce dernier de payer seul les frais de publication.
La procédure de révision du règlement de copropriété
La décision de modifier le règlement de copropriété peut émaner du syndic, du conseil syndical, ou bien d’un ou plusieurs copropriétaires.
Pour programmer un vote lors de la prochaine assemblée générale, le copropriétaire doit envoyer une demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Les modalités du vote varient selon les changements de réglementation envisagés :
- Si la révision du règlement de copropriété doit permettre de rendre le texte conforme aux réglementations en vigueur, il suffit que le texte soit voté à la majorité.
- Si la révision du texte concerne des règles d’usage des parties communes, le vote doit s’effectuer à la double majorité, autrement dit au moins les 2/3 des voix.
- Enfin, si la révision du règlement engendre de grands changements pour la copropriété, l’unanimité des votes est nécessaire. Par “grand changement”, on entend les révisions touchant à l’usage de l’immeuble (habitation, immeuble destiné aux professions libérales, ...) et les changements concernant la division des charges.