Qu’est-ce que la majorité absolue en copropriété de l’article 25 ?
La majorité absolue en copropriété : définition et applications
En fonction des résolutions prévues lors de l’assemblée générale annuelle, des règles de majorité différentes s’appliquent. Nous nous intéresserons ici à la majorité absolue de la loi de 1965 dans l’article 25.
Qu’est ce que la majorité absolue en copropriété ?
Avant toute chose, rappelons que dans une copropriété, la propriété d’un immeuble est répartie entre tous les copropriétaires. Ces derniers peuvent posséder un ou plusieurs lots privatifs du bien comme un appartement, un box, une cave, etc. et une quote-part de parties communes qui permet de calculer les charges de copropriété de chaque propriétaire ainsi que son nombre de voix lors des assemblées générales annuelles. Cette quote-part s’exprime en tantième.
Chaque année, le syndicat des copropriétaires se réunit afin de décider et de voter les décisions de copropriété. Cela peut concerner le budget prévisionnel, les comptes annuels, les travaux de copropriété, etc.
Les résolutions doivent être votées à la majorité : soit la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité ou à l’unanimité. Le type de majorité applicable dépend de l’importance des résolutions votées.
Comment se passe un vote à majorité absolue ?
Afin d’obtenir la majorité absolue en copropriété, il faut obtenir un vote favorable de la part de la majorité de tous les copropriétaires, même les abstentionnistes, les absents ou les copropriétaires non représentés. Cela signifie que si, sur 1 000 tantièmes, vous obtenez 300 “pour” mais 200 “contre”, 250 “absents” et encore 250 “d'abstention”, la majorité absolue n’est pas atteinte, même s’il y a plus de votes “pour” que de votes “contre”.
La majorité absolue est souvent difficile à atteindre en raison de l’absentéisme des copropriétaires. Toutefois, un copropriétaire absent peut voter en donnant son pouvoir de vote à un tiers qui se rendra à l’assemblée générale en son nom. Il est à noter que le mandataire n’est pas tenu de respecter les consignes de vote du mandant. La deuxième méthode pour un copropriétaire absent de voter et de donner son vote en amont de l’assemblée générale via un formulaire de vote et de l’envoyer au syndic au moins trois jours avant l’assemblée générale.
La majorité absolue de l’article 25-1 : une passerelle de majorité
Avec l’absentéisme, il est souvent difficile d’atteindre une majorité absolue, malgré les dispositifs de vote à distance et de pouvoir. C’est pour cette raison que la loi ELAN permet aux résolutions ayant récolté au moins le tiers des voix, de faire un deuxième vote, cette fois à la majorité simple. Ce type de vote ne prend pas en compte les abstentions et les absences.
Les résolutions de la majorité absolue en copropriété
Quelles sont exactement les résolutions qui peuvent être votées en majorité absolue ? Il s’agit donc des décisions importantes comme les décisions relatives aux organes de la copropriété comme l’élection ou la révocation du syndic de copropriété ou du conseil syndical par exemple.
D’autres décisions liées à la sécurité de l’immeuble peuvent également être votées à la majorité absolue, comme accorder l'autorisation permanente aux forces de l’ordre l’accès à la copropriété aux forces de l’ordre, décider des modalités d’ouverture des portes de l’immeuble, ou l’installation d’un interphone, par exemple.
Les résolutions liées à la vente ou la répartition des charges comme la vente d’actes relatifs à la création d’une commune ou bien à la cession de droits de mitoyenneté doivent être votées à la majorité absolue. Il en va de même pour tout ce qui concerne les modifications de répartition des charges de copropriété, par exemple à la suite d’un changement d’une partie privative qui peut entraîner une plus grande affluence de personnes. Il peut s’agir d’un cabinet médical par exemple. Avec l'afflux de personnes, l’ascenseur et les lumières risquent d’être plus utilisés et le copropriétaire concerné peut voir ses charges augmenter en conséquence.
Enfin, les décisions relatives aux travaux font partie des résolutions à voter à la majorité absolue. Ces travaux peuvent concerner des travaux d’économie d’énergie dont l'objectif est de diminuer la consommation d’énergie d’un immeuble au niveau des parties communes ou des travaux d’intérêt collectif effectués sur les parties privatives de chaque copropriétaire (isolation thermique des fenêtres, installation d’un compteur d’énergie thermique, etc.).
Des travaux d’amélioration peuvent être proposés lors des assemblées générales. Ils apportent une plus-value à l’immeuble. Il peut s’agir de l’installation d’un ascenseur ou la création d’espaces verts.