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Annulation d’une assemblée générale de copropriété : comment et pourquoi ?

Tous les propriétaires d’un bien dans un immeuble font de fait partie d’un syndicat de copropriétaires. Chaque année, l’assemblée générale des copropriétaires se tient afin de prendre les grandes décisions concernant l’immeuble, particulièrement en matière de budget. Il est possible cependant de réaliser des démarches visant à faire annuler l’une de ces assemblées générales. Il s’agit d’une décision lourde qui peut entraîner des conséquences importantes dans la vie d’un syndicat. Pour quelles raisons peut-on demander une annulation et comment procéder ? Voici quelques éléments de réponse pour mieux comprendre la marche à suivre dans ce domaine.

Une décision à ne pas prendre à la légère

L’annulation de l’assemblée générale de copropriété ne peut être demandée que par l’un des copropriétaires. On parle alors d’action en nullité, qui peut être exercée contre certaines décisions prises en assemblée générale, ou contre l’assemblée dans sa globalité. Ce recours n’est possible que pour des copropriétaires dits défaillants (absents au moment du vote) ou opposants (ayant voté contre). Un copropriétaire qui s’abstient seulement ne peut pas demander d’annulation par la suite, à moins de pouvoir prouver qu’il a émis des réserves avant que le vote n’ait lieu.

L’action en nullité passe nécessairement par le dépôt d’une assignation auprès du greffe du tribunal de grande instance dont dépend l’immeuble en fonction de sa situation géographique. Elle est intentée directement contre le syndicat des copropriétaires. Pour mener à bien cette procédure, il est indispensable d’engager un avocat avec une avance des frais engendrés. Deux éléments sont essentiels pour que l’action aboutisse : citer la décision qui est contestée lors de cette assemblée et appuyer cette contestation par un motif juridique.

Il faut noter qu’un recours n’est possible que durant un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale en question. Même en cas d’irrégularité avérée, aucun recours n’est possible si cette période est dépassée.


Les principales raisons d’annulation

Dans les faits, il est rare qu’une assemblée générale soit annulée dans son entièreté. En revanche, si des entorses à la procédure sont observées à propos de cas précis, certaines décisions prises durant une assemblée par les copropriétaires peuvent être déclarées invalides par le tribunal de grande instance. L’annulation d’une résolution d’assemblée générale peut avoir plusieurs causes. La plus fréquente concerne les décisions prises à la majorité alors que, d’un point de vue légal, l’unanimité des copropriétaires est nécessaire. Cela peut être le cas pour des travaux d’ampleur ou le licenciement d’un gardien notamment.

Toutes les décisions qui vont à l’encontre des règlements fixés par la loi du 10 juillet 1965 sont également susceptibles d’être annulées en cas de recours. Peut aussi être déclaré comme nul le vote d’une décision n’ayant pas été indiquée au préalable dans l’ordre du jour. Des contestations sont possibles en outre si des formulations sont considérées comme imprécises dans l’ordre du jour, un copropriétaire pouvant estimer que les informations fournies sont insuffisantes.

Un autre cas d’annulation réside dans les abus de droit, lorsque l’intérêt collectif des copropriétaires est bafoué. Cela peut se produire si une décision importante, comme la vente de parties communes, va privilégier certains copropriétaires acquéreurs et non la collectivité.


Des règles de procédure à suivre

La manière de tenir une assemblée générale des copropriétaires est encadrée de près par la loi. Ainsi, il existe une jurisprudence importante à propos des causes possibles pour invalider une décision d’assemblée générale. Toute défaillance dont la responsabilité incombe au syndic ou au président de l’assemblée peut constituer un motif d’annulation. Si les règles de procédure ne sont pas scrupuleusement suivies, un recours a toutes les chances d’aboutir.

De nombreuses irrégularités peuvent mener à annuler une décision en AG de copropriété, voire une assemblée générale dans son intégralité. On peut citer à ce titre un défaut de convocation, l’absence de pièces obligatoires devant accompagner la convocation ou l’exclusion d’un copropriétaire de l’assemblée. Le respect des règles de majorité doit toujours être assuré. De même, aucune délibération ne peut avoir lieu tant que le président de séance n’a pas été nommé.

Des motifs de forme peuvent aussi conduire à l’annulation d’une assemblée générale. Des dispositions légales existent quant à la manière de transmettre toutes les convocations aux différents copropriétaires. Lors de chaque assemblée, une feuille de présence doit être établie puis annexée au procès-verbal de la séance. Ce procès-verbal doit toujours être signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs.


Questions fréquentes