Les loyers encadrés en zone tendue, comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une zone tendue

Les zones tendues sont caractérisées par une aire géographique d’urbanisation continue de plus 50 000 habitants dans lesquels il existe des difficultés pour se loger. Bordeaux, Montpellier, Nice, Strasbourg, Toulouse, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Ajaccio, Marseille sont des exemples de zones dites tendues dans lesquels les loyers sont encadrés. La ville de Paris fait exception car depuis le 1er juillet 2019, elle s’est dotée d’un dispositif reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

Selon la commune dans laquelle vous vous situez, le loyer peut être encadré ou non. Comment le vérifier ? Le simulateur du site service-public.fr vous permet de déterminer si votre logement est situé en zone tendue.

Si votre commune est concernée, l’évolution maximale du loyer est encadrée selon le principe que le loyer du nouvel arrivant ne doit pas dépasser celui du locataire précédent. Le loyer est alors plafonné. Le bailleur doit indiquer dans le bail les « Conditions financières du bail » et notamment le montant du loyer payé par le locataire précédent (hors charges). En revanche le propriétaire n’a pas à indiquer le montant des charges récupérables payées par le locataire précédent.

A savoir : le bail mobilité peut bénéficier d’un encadrement du loyer. Rappelons que le bail mobilité bénéficie aux locataires qui font des études supérieures, qui sont en stage ou en apprentissage ou encore en formation / reconversion professionnelle.

Les limites de l’encadrement des loyers

Certains logements ne sont pas soumis au mécanisme d'encadrement du loyer :

• Les logements loués comme pied-à-terre ou résidence secondaire
• Les logements vacants faisant l'objet d'une première location ;
• Les logements inoccupés depuis plus de 18 mois ;
• Les logements ayant bénéficié de travaux depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Des dérogations supplémentaires existent :

• Lorsque le propriétaire prouve que le loyer du dernier locataire était sous-évalué ;
• Lorsque les travaux ont été réalisés pour un tarif au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer
• Lorsque le loyer n'a pas été modifié selon le mécanisme de la révision annuelle liée à la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL). Dès lors, une augmentation liée à la variation de l'IRL est possible.

Les litiges entre propriétaires et locataires se règlent par la saisine de la commission départementale de conciliation. Son rôle est d’aider les deux parties à trouver une solution amiable sans recours à un juge. Si un accord amiable n’est pas possible, alors il faudra saisir un juge. Elle intervient gratuitement.