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Charges de copropriété ; que faire en cas d’impayés ?

Que se passe-t-il lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses provisions sur charges ? Quels sont les recours du syndic contre le copropriétaire défaillant ?

Quand on est propriétaire d’un lot privatif (appartement, cave, parking ou garage) dans un immeuble en copropriété on a l’obligation de payer les charges de copropriété au syndic, tous les trimestres, sur la base du budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale.

Le paiement des charges de copropriété

Lors de l’assemblée générale annuelle, les copropriétaires votent le budget prévisionnel. Ce budget permet au syndic de déterminer les provisions sur charges qui seront appelées auprès des copropriétaires pour payer les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes de la copropriété. Ces provisions sur charges sont trimestrielles.

Les charges de copropriété impayées

Les charges sont considérées comme impayées si elles n’ont pas été réglées par le copropriétaire à la date d’exigibilité stipulée par le syndic. Généralement, le syndic envoie une simple lettre de rappel aux copropriétaires qui n’auraient pas réglé les charges à cette date. Après l’envoi de cette lettre, plusieurs choix sont proposés au copropriétaire défaillant et au syndic lésé :

  • Si le copropriétaire rencontre des difficultés passagères, il peut demander au syndic l’étalement du paiement des charges, avec la mise en place d’un échéancier de paiement.
     
  • Si la lettre de rappel n’a aucun effet, le syndic a la possibilité de mettre en demeure de payer les sommes dues le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de règlement dans les 30 jours après la mise en demeure, le syndic peut intenter une procédure en référé devant le président du tribunal de grande instance. Le tribunal condamne alors de manière systématique le débiteur à régler non seulement son arriéré, mais également toutes les provisions sur charges à venir votées dans le budget prévisionnel.
     
  • Au cas où la mise en demeure n’ait pas permis de récupérer les charges de copropriétés impayées, le syndic peut saisir le Président du tribunal de grande instance pour qu’il condamne le copropriétaire défaillant au paiement des charges. Le juge peut aussi ordonner une saisie sur loyer si le copropriétaire loue son bien.
     
  • S’il n’exerce pas de recours spécifique (référé), le syndic peut saisir le tribunal d’instance pour un montant de charges à récupérer inférieur à 10 000 € ; ou le tribunal de grande instance pour un montant de charges à récupérer supérieur à 10 000 €. Le syndic peut alors demander la saisie du lot du copropriétaire défaillant et sa vente, ce qui lui permet de récupérer les sommes dues par le copropriétaire. Pour ce faire, le syndic doit préalablement être autorisé par une décision d’assemblée générale. En cas de saisie et de vente, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège immobilier, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour être payé sur le prix de vente, pour les sommes qui lui sont dues par le copropriétaire.

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