L’exception d’inexécution

L’exception d’inexécution est un mécanisme qui permet à l’un ou l’autre des contractants de ne pas respecter une obligation tant que l’autre partie n’a pas exécuté sa propre obligation. Un locataire pourrait ainsi se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre ces paiements, mais la jurisprudence précise qu’il doit dans ce cas être dans l’impossibilité totale d’occuper le lieu, par exemple s’il est insalubre ou s’il est dangereux d’y vivre (risque d’effondrement).

Dans ce cas, le locataire ne peut pas suspendre ses paiements du loyer sans prendre la précaution de démontrer l’impossibilité totale d’habiter le lieu. Une humidité chronique ou l’absence de détecteur de fumée n’ont été qualifiés que de troubles de jouissance et n’ont pas été considérés comme suffisamment grave pour invoquer l’exception inexécution. Lorsque le locataire suspend ou minore son loyer sans avoir fait la démonstration de son incapacité totale à habiter le logement (constat d’huissier, photo, attestation…), le bailleur est en position de résilier le bail. En effet il peut invoquer la cause résolutoire du bail et demander au locataire de partir puisqu’ il se trouve en situation d’impayé.

La compensation légale

La compensation légale permet d’éteindre les obligations réciproques des deux parties, et ce de manière simultanée. En pratique, il arrive que le locataire entreprenne des travaux et désire déduire les dépenses engagées de son loyer. Lorsque cette démarche est mise en œuvre sans l’accord préalable du bailleur, la compensation légale n’est généralement pas admise par les tribunaux.

En effet, il est difficile de démontrer que l’obligation du paiement du loyer est réciproque à l’obligation de travaux. Dès lors le locataire ne peut pas décider seul d’imposer une compensation à son bailleur se faisant justice tout seul. Le propriétaire est fondé à dire qu’il aurait pu faire les travaux lui-même pour un coût moindre. La position du locataire devient alors délicate à justifier.

Le paiement du loyer est une obligation fondamentale du bail, le montant et la date de paiement est connue. En revanche, il n’est pas admis que le loyer puise être compensé par un montant de travaux, dont le cout et les délais sont incertains, même si c’est le locataire qui réalise des travaux qui auraient dû incomber au bailleur.

Pour conclure, il convient d’être très prudent avant d’envisager l’arrêt du paiement d’un loyer. Le locataire qui le ferait sans fondement en utilisant l’un des deux dispositifs ci-dessus s’expose à la résiliation du bail puisqu’il se sera mis sciemment en situation d’impayé. Rappelons que le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

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