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La signature électronique du bail de location

La loi Elan a permis de proposer un parcours client complètement digital, en signant électroniquement son bail. Chez CDC habitat, la signature électronique de bail est active depuis janvier 2017. Depuis, c’est plus de 6700 baux électroniques qui ont été réalisés dans les agences CDC Habitat.

La dématérialisation du bail de location

La loi ALUR et sa notice d'information obligatoire s'est traduite par un allongement du contrat de bail qui peut facilement dépasser vingt pages. Pour les bailleurs, les quantités de papier nécessaire rendent la signature dématérialisée attractive. Pour aboutir à ce résultat, une modification du cadre législatif était nécessaire. La loi du 13 mars 2000 était un préalable et a établit que l'écrit électronique avait la même valeur que la signature manuscrite. Plus récemment la réglementation eIDAS (Electronic Identification And Trust Services), instaure un cadre européen en matière d’identification électronique et de services de confiance, afin de faciliter l’émergence du marché unique numérique.  La loi Elan quant à elle supprime l'exigence d'une mention manuscrite dans l'acte de caution. Elle ouvre donc de fait la voie à une dématérialisation complète de la signature du bail locatif.

Trois types de signatures électronique juridiquement valables

L’enjeu principal est de s’assurer de la bonne compréhension et du consentement du signataire, mais aussi de son identité et de l’intégrité du document.

  • signature simple : Le contractant sera invité à deux reprises à lire les conditions de vente. Son consentement est recueilli en deux clics, mais la valeur de l'acte dépend de la capacité à prouver un procédé fiable d'authentification du contractant.
  • signature électronique avancée (95 % des usages) :La signature avancée ajoute à la signature simple le respect des normes ETSI (Institut européen des normes de télécommunications) et du Règlement eIDAS sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions numériques au sein du marché intérieur de l’Union Européenne ; à savoir l’usage d’un certificat numérique associé au signataire et un système de contrôle de l'identité du signataire. Elle a la même valeur juridique qu'une signature manuscrite.
  • La signature qualifiée reprend les principes qui prévalent avec la signature avancée mais ajoute que l'identité du contractant soit vérifiée auprès d'une autorité de certification approuvée par le gouvernement. Une rencontre physique préalable doit avoir lieu durant laquelle, le contractant se voit doté d'une objet physique (badge, clé USB, carte) permettant l'identification lors de la signature.

La signature électronique du bail, comment ça marche ?

La signature électronique du bail de location dématérialisé doit garantir les éléments suivants :

  • elle doit permettra l'identification du signataire de façon univoque
  • elle est créé par des moyens que le signataire contrôle de façon exclusive (une autre personne ne doit pas pouvoir signer à sa place, ou réutiliser sa signature)
  • elle doit garantir que le contrat signé ne puisse pas être modifié sans que cette modification soit détectable (si l'acte est modifié a posteriori, la signature devient caduque)
  • une empreinte d'horodatage est associée au fichier récupéré par les deux parties

Puisque la signature électronique est authentifiée, irrévocable, infalsifiable et non réutilisable, on peut estimer qu'elle est plus fiable que la signature manuscrite.

Il ne faut pas confondre la signature électronique avec le scan d'un contrat. Ce dernier n'offrant pas les mêmes garanties.

Avantages du bail locatif électronique

Les principaux avantages du bail électronique sont les suivants :

  • Pas de rendez-vous à fixer, ni de déplacements à effectuer : les parties signent sans se rencontrer physiquement.
  • Le temps de traitement et le suivi des dossiers est simplifié
  • L'empreinte carbone de la transaction est réduite car en plus d'éviter les déplacements des contractants, elle réduit l'utilisation du papier.

Quels types de baux sont concernés par la dématérialisation ?

La signature électronique du bail peut s'appliquer à un bail de location meublée, un bail de location vide un bail de mobilité, un contrat de location étudiant, un bail saisonnier. Il peut également concerner des baux commerciaux ou des locations de parkings.

La signature électronique de l'acte de caution solidaire par le garant, ou la signature électronique de l'état des lieux sont régis par les même principes juridiques. Seul bémol, l'état des lieux peut souffrir d'un problème de confiance lorsque les deux parties ne sont pas présentes en même temps.

La seule véritable restriction à la dématérialisation est la capacité des deux parties à accéder aux plateformes digitales de signatures électroniques. L'âge ou la précarité des locataires peuvent être un frein à l’accès. La fracture numérique doit inciter à garder des parcours clients alternatifs au bail dématérialisé.

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